2009年10月22日 星期四

青島 sketch

Boring Life & Funny SketchUp

2009年10月17日 星期六

「水準」的境界

Wrong hole

2009年10月12日 星期一

國有財產承租與購買判決

臺灣臺中地方法院民事判決        ○○年度訴字第○○號
原   告 丙○○
被   告 財政部國有財產局臺灣中區辦事處
被   告 乙○○

一、原告主張:
坐落台中縣○○市○○段○○地號為國有土地,上建有鐵皮平房一棟,係被告乙母所蓋,為原始建物之所有人,乙母去世後,由其配偶出租予原告之配偶,乙母配偶去世後,改由訴外人何○○出租予原告,原告租金均交由由何○○使用及管理收益,被告乙○○及其姊妹多年來從未過問,且被告乙○○與其餘繼承人,被告乙○○明知系爭房屋非無收益,且業已訂立遺產分割協議書,系爭房屋應已分歸何○○所有。何○○將之出售予原告,原告自取得事實上之處分權並占有該建物。被告財政部國有財產局臺灣中區辦事處竟捨本院○○年度簡上字第○○號確定判決,而採用本院○○年度再易字第○○號判決,而將系爭土地出租予被告乙○○,被告財政部國有財產局臺灣中區辦事處亦明知被告乙○○無權承租系爭土地,竟違反國有非公用不動產出租管理辦法第18條第1項第2款之規定,將土地出租予被告乙○○侵害原告之權益,自屬違反強制規定,依據民法第71條之規定,其出租之法律行為無效,又依照國有財產法第49條第1項之規定,非公用財產類之不動產,其已有出租關係者,得讓售予直接使用人,係指有合法租賃關係而言,本件被告間之租賃關係既屬違法無效,則其以買賣為原因應隨之無效。
二、被告財政部國有財產局臺灣中區辦事處則以:
被告乙○○與訴外人何○○等7人及原告向其申請承租系爭土地,因地上建物所有權涉有糾紛之疑義,故均以建物所有權尚有爭議,註銷申請人之申請,其後因被告乙○○引用本院再易確定判決理由,認定系爭房屋仍為被告乙○○及其他繼承人公同共有,嗣經其他繼承人共同書立讓渡同意書予被告乙○○,並經公證在案,系爭建物當屬被告乙○○所有,而該判決內容為給付之訴,含有確認之訴之效力,無法再向原告提起確認房屋所有權之訴,故而依照前開判決內容及經公正之讓渡書,同意由被告乙○○申請承租。至於何○○將該建物先出賣予原告,嗣後又同意讓與被告乙○○,乃其債務不履行之問題,應否負損害賠償,與被告乙○○申請承租之審核無關,依照國有財產法第42條第1項第2款規定:於82年7月21日前已實際使用,並願繳清歷年使用補償金者,得檢證申請承租;另依非公用不動產出租管理辦法第18條第1項第2款規定:非公用不動產出租以現使用人為對象,但地上有非國有建築改良物時,為該改良物所有人,更何況是否出租予被告乙○○,行政機關有裁量權,即使認定產權有誤亦非無效之問題等語資為抗辯。
三、被告乙○○則以
系爭房屋係其母娥所蓋,而系爭建物於遺產分割時有所遺漏,未經全體繼承人列為遺產分割之標的,自應由全部繼承人繼承,何○○以個人名義將系爭建物出售予原告之處分行為,乃無權處分對全體繼承人不生效力,反而係被告基於全體繼承人之協議取得系爭房屋之所有權,此項協議性質乃補充先前遺產分割契約之效力,自得本於系爭土地之建築改良物所有人之地位向被告財政部國有財產局臺灣中區辦事處申請承購系爭土地。
四、得心證之理由
兩造爭執所在應在於被告財政部國有財產局臺灣中區辦事處以系爭房屋為被告乙○○所有,而將系爭土地出租予被告乙○○,並將系爭土地出售予被告乙○○之租賃契約及買賣契 約是否無效?
(一)國有財產法係就國有財產之管理、使用、處分做一整合規定,僅為方便國有財產局在管理國有財產時有一可遵循之法規,其法律本身並未含有任何特殊之規範目的,亦非為執行某一國家既定政策而制訂之特別法規,是其規範性質即非有強制意味。查國有財產法第42條第1項規定:「非公用財產類不動產之出租,得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者,得逕予出租︰一、原有租賃期限屆滿,未逾六個月者。二、民國八十二年七月二十一日前已實際使用,並願繳清歷年使用補償金者。…」,及國有非公用不動產出租管理辦法第18條規定:依本法第四十二條第一項各款規定逕予出租之對象如下:一、第一款為逕予出租或接管前已出租之原承租人或其繼受人。二、第二款為現使用人。但地上有非國有建築改良物時,為該改良物所有人。三、第三款為依法得承購之人。」是國有財產法第42條第1項及國有非公用不動產出租管理辦法第18條規定僅對於出租土地之資格、要件及程序,至於是否出租、出租之範圍及租金價格為何?及申請承租之人是否符合規定,國有財產局均有審查及決定之權限,故即令國有財產局審核是否出租、出租範圍及申請人之資格要件與相關法令尚有不符,國有財產法亦無使該出租契約無效之法律效力規定,故國有財產法第42條第1項及國有非公用不動產出租管理辦法第18條之規定並非民法第71條所指之強制規定,被告財政部國有財產局臺灣中區辦事處與被告乙○○原先所簽訂之租賃契約並非當然無效。次查,國有財產法第49條第1項規定:「非公用財產類之不動產,其已有租賃關係者,得讓售與直接使用人。」此項規定亦係對申請讓售處地之資格、要件為規定,至於是否讓售、出售之範圍及價格為何,國有財產局亦有審查及決定之權限,故縱使國有財產局審核是否讓售及讓售之範圍與相關法令尚有不符,亦非民法第71條所指之強制規定,是被告財政部國有財產局臺灣中區辦事處與被告乙○○間之買賣契約亦非當然無效,至於國有財產局是否撤銷該買賣契約,當屬依其所具體認定之情形為之
(二)從而,原告以被告財政部國有財產局臺灣中區辦事處認定系爭房屋之所有人為被告乙○○為不當,違反國有非不動產出租管理辦法第18條第1項第2款之規定將系爭土地出租被告乙○○,並以其為出租人及使用人地位,出售系爭土地予被告乙○○,違反國有財產法第49條第1項之規定,進而主張違反上開規定,係屬違反民法第71條之強制規定應屬無效云云,自非有據。而關於是否承租予原告,既屬國有財產局權限,原告以其為系爭房屋之事實上處分權人之地位,請求被告財政部國有財產局臺灣中區辦事處與其簽訂租約,亦非有據,是其聲明請求,應予駁回

中  華  民  國  ○○  年  ○○  月  ○○   日

2009年10月9日 星期五

給付工程款裁判書

臺灣臺中地方法院民事判決 oo年度建字第○○號
原   告 ○○工坊設計有限公司
被   告 乙○○

一、原告主張:
(一)原告設計公司法定代理人丁○○坐落台中市○○○路349之1號房屋(下稱系爭房屋),被告要求丁○○將系爭房屋以低價出售予伊,並要求原告代為設計、裝潢,將系爭房屋格局變更為住家;其訂有設計、裝潢施工及監工之口頭協議。 並達成總工程款為(包括設計、監造)1,626,050元。原告進場施工後,被告要求追加:2間衛浴全部拆除、泥作、水電、電信、衛浴設備等多項工程。詎料被告逕行通知停工,另覓廠商進場施作,足見被告已任意終止契約。原告已完成工作之工程款總額為593,710元,然本件曾經台中市室內設計裝修商業同業公會鑑定,原告已完成之工程款總額應為671,325元,屬承攬人已完成工作部分之報酬,原告自得請求之。復就所失利益而言,系爭承攬契約之總工程款為1,626,050元,與已完成工作之報酬相差1,032,340元,依據95年財政部核定之室內設計業利潤標準,淨利率為17%,參酌最高法院76年度台上字第1758號判決意旨,扣除必要費用後,原告就本件承攬契約可得預期之利益為175,497元亦得請求。依承攬契約及民法第511條但書之規定請求被告給付工程款及賠償因契約終止所生之損害。
(二)告不否認原告有至系爭房屋施工,惟被告否認兩造間有訂立系爭房屋裝修之承攬契約,如鈞院亦認兩造間無承攬契約存在,被告就系爭房屋所獲得之承攬施作工程仍屬不當得利原告爰追加依民法第179條、第181條但書之規定,請求返還不當得利。
二、被告則以:
兩造間就系爭房屋並未訂立裝修之承攬契約。被告雖不否認原告有至系爭房屋施工,惟此係因被告向丁○○購買系爭房屋時,丁○○答應將系爭房屋之地磚及衛浴修繕後再交屋。修繕費用即包括在系爭房屋之買賣價金內。又鑑定機關之鑑價費用過高
三、兩造不爭執之事實:
原告有至系爭房屋施作如卷內所附台中市室內設計裝修商業同業公會鑑定報告書所示之工程項目。
四、本院判斷:
(一)爭點
(1)原告有無同意系爭房屋之裝修工程,包括在系爭房屋之買賣價金內?
(2)兩造間有無就系爭房屋之裝修工程訂立承攬契約?
(3)兩造間就系爭房屋之裝修工程倘未存有承攬契約,則原告主張依據民法第179條、第181條但書規定,請求被告給付如原告訴之聲明所示金額,有無理由?
(二)審酌
(1)經查,被告與丁○○所簽定之不動產買賣契約第8條約定:買賣之房屋點交依既有現狀為準(面積依權狀登記,包括....、乙方不負修繕及裝潢之責。」,是被告之上開主張,委無足採。
(2)按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,民事訴訟法第277條前段定有明文。又按承攬者,謂當事人約定,一方為他方完成一定之工作,他方俟工作完成,給付報酬之契約。又當事人意思表示一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。民法第490條第1項、第153條分別定有明文。茲所謂「必要之點」,通常指契約之要素而言(最高法院88年度上更(一)字第223號判決參照)。原告自應就其主張兩造間存有承攬契約之有利於己之事實,負舉證責任。原告固提出施工圖影本、預算書影本、建材樣品圖影本、建材與衛浴設備選樣圖影本、施工單價表影本、總體工程明細表影本及施工照片各1份為證,並主張兩造就總工程款(包括設計、監造)為1,626,050元已達成合意云云。惟查,上開預算書,並無被告之簽名,僅係原告單方面製作之文書,尚不足以證明兩造間已有承攬契約存在。
(3)原告雖另提出被告所不否認原告公司人員與被告之談話錄音譯文及光碟,且該談話錄音譯文中有「有做工程啊!我有要付錢‧‧‧」之被告話語,欲證明兩造間確有成立承攬契約。惟按解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之辭句,民法第98條定有明文。查依原告所提出之預算書,系爭房屋之裝修總金額總計 1,626,050元,數目非少,以原告經營裝潢事業多年之經驗,依常情應會簽訂書面契約,約定雙方之權利義務及完工期限,難以該片段話語推斷兩造間已成立承攬契。況上開錄音帶譯文可看出被告否認有訂立契約,且對金額有意見,是自不得單憑上開之對話,即認兩造間存有承攬契約。
(4)無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。民法第179條定有明文。本件兩造間並無承攬契約存在,已如上述。惟原告確在系爭房屋為裝修之工程,經本院履勘現場,並製有勘驗筆錄附卷可憑。本件經兩造同意由本院囑託台中市室內設計裝修商業同業公會鑑定原告所施作之工程費為700,194元。惟本件兩造間並無承攬契約存在,則鑑定報告書所載監造費用、設計費、稅管費應予扣除,經扣除後為491,935元,此即為被告所得之利益。但原告原主張其已施作完成之工程項目之工程款為593,710元,扣除原告主張之監造費用及設計費用後,應為432,710元,此為原告所受之損害。則原告依不當得利之法律關係,得請求被告返還之金額,應以432,710元為限,原告請求在此範圍內,尚屬有據,應予准許,逾此範圍之請求,則屬無據,應予駁回。
(5)不當得利之受領人,除返還其所受之利益外,如本於該利益更有所取得者,並應返還。但依其利益之性質或其他形不能返還者,應償還其價額。民法第181條定有明文。本件原告並無法舉證被告除受有上開利益外,本於該利益更有所取得,是其主張依民法第181條但書之規定請求不當得利,亦無理由
(6)兩造間既無承攬契約存在,則原告請求所失利益175,497元,即屬無理由,應予駁回。
四、綜上:
原告依據不當得利之法律關係請求被告應給付432,710元,及自起訴狀繕本送達翌日起,至清償日止,按年息5%計算之利息,為有理由,應予准許。逾此範圍之請求則無理由,應予駁回。

中  華  民  國  oo  年  OO  月   OO  日

2009年10月8日 星期四

裝潢工程裁判書(二)

臺灣臺北地方法院民事判決        OO年度建字第OOO號
原   告 統O國際有限公司
被   告 仲O設計顧問有限公司

本件爭點與法院之判斷:
兩造爭點為:
(一)系爭中O民權大樓部分樓面及中O南二6、7樓工程是否係自中O媒體集團整體室內裝修工程分出之獨立承攬契約工程?
(二)兩造就系爭中O、中O南二6、7樓工程,有無達成承攬報酬價額之合意?
(三)系爭中O、中O南二6、7樓工程是否已依約完工?該工程有無瑕疵?就原告請求款項,被告是否已溢付?是否得以的已付款項抵充本件請求?

判決:
原告主張本於承攬人之承攬報酬請求權請求被告公司給付承攬報酬,為有理由,而被告辯稱上情,則無可採。從而,原告依民法第505條第1項之規定及兩造於97年7 月21日簽認之會議記錄內容,請求被告給付7,646,361 元,為有理由,應予准許。又原告主張其以存證信函催告被告應於 97年9 月10日給付上開款項,業已提出臺北古亭郵局第OOOO號存證信函為證,且被告並不否認,則原告主張被告應自受催告履行期之翌日,即97年9 月11日起至清償日止按週年利率5%計算之遲延利息,為有理由,亦應准許。

中  華  民  國  OO  年  OO  月   OO  日

裝潢工程裁判書(一)

臺灣臺北地方法院民事判決        OO年度建字第OO號
原   告 乙○○
被   告 甲○○

本件爭點與法院之判斷:
原告主張被告施作之系爭裝潢工程有瑕疵,經請求被告修補,未獲置理,其得依民法第494 條、第495 條、第227 條規定及系爭工程委託合約約定,請求被告減少報酬、賠償損害及給付違約金,如認不得本於上開規定請求,其亦得備位依民法第179 條規定請求之,為被告所否認,並以前詞置辯,是本件所應審酌者為:
(一)系爭裝潢工程有無原告所主張未施作之瑕疵?原告得否依民法第494 條、第495 條、第227 條規定,或備位依民法第179 條規定有所請求?
(二)系爭裝潢工程有無估價不實、重複計價情事?原告得否依民法第494 條、第495 條、第227 條規定,或備位依民法第179 條規定有所請求?
(三)原告因瑕疵、估價不實、重複計價所得請求之金額為何?
(四)原告得否系爭工程委託合約約定請求被告支付違約金?兩造約定之違約金額是否過高?
(五)系爭房屋7 樓滲漏水是否為被告施工不當所致?原告得否請求拆除重建7 樓天花板、8 樓地板所須之費用?

判決:
被告施作之裝潢工程有未如期完工情事,並有如上所述未施作之瑕疵及重複計價之情形,則原告依民法第494 條、第495 條、第227 條、第179 條規定及系爭合約約定,請求減少未施作瑕疵部分之報酬(或賠償其因另行委請他人施作所生之損害)及返還重複計價部分之利益,並支付違約金,核屬有據,應予准許,其逾此部分之請求,洵非正當,不應准許。

中  華  民  國  OO  年  OO   月  OO  日

二次施工裁判書

臺灣臺中地方法院民事判決       oo年度重訴字第ooo號
原  告 甲○○
被   告 總O建設有限公司

壹、原告方面:
一、原告向被告買土地1筆,權利範圍為10萬分之641,及其上建物與地下2樓第44 號之平面車位,並與被告簽訂房地產買賣契約書(下稱系爭買賣契約),原告為買受上開房地,業已支出訂金及簽約款、用印款、房屋貸款及其他款項合計6,103,000元。
二、原告買受之系爭房屋,其屋內係以夾層之方式,構築為室內2層,底層有2間臥房及1間挑高之客廳,上層則為主臥室1間,而訂立系爭買賣契約時,被告所屬之簽約人員丁○○表示,此夾層係屬合法之建物,並提出設計圖樣以供參酌,又參照被告所製作之廣告,其上載有「買1層、送1 層」之語句,並有附載圖片,原告實難疑該夾層有非法之虞,詎系爭房地辦畢所有權移轉登記後,原告無意間得知前述夾層乃屬非法,再經調閱建物成果圖觀之,其並無夾層之設計,至此,原告方知上述夾層確屬非法建物無疑。
三、因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示,民法第92條前段定有明文。被告於原告為買受之意思表示前,以夾層屋為廣告訴求重點,並輔以「超值,買1層送1層」、「唯一創意空間,你的家永遠比別人多1 房,4米2挑高空間,讓你擁有整層大主臥的尊貴或專屬書房、視聽室等魔術空間」等詞句以為招徠,廣告中均無關於上開夾層裝潢係屬交屋後2次施工,將來有遭主管機關強制拆除或處罰之可能等註記或說明,復於訂立系爭買賣契約時,由被告所屬之簽約人員保證該夾層係屬合法。顯見被告係以積極之作為,以詐術使原告陷於錯誤,而為買受之意思表示。原告乃依上開規定撤銷錯誤意思表示,上開契約既經撤銷,視為自始無效,被告所收受之買賣價金,當屬不當得利,應負返還之責
四、又按意思表示之內容有錯誤,或表意人若知其事情即不為意思表示者,表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情,非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質,若交易上認為重要者,其錯誤,視為意思表示內容之錯誤,民法第88條規定甚明。上開夾層屋既為被告行銷之重點,則自屬本件交易之重要事項無疑。該重要事項既發生錯誤,被告縱無詐欺情事,原告亦得以意思表示錯誤為由,撤銷買受之意思表示,並依不當得利之規定請被告返還價金。
五、且查,系爭房地申請建築執照時,被告並未檢具興建夾層之工程圖說向建管機關取得施作夾層之許可,是以該夾層顯係非法,且無法補正,原告恐因該非法夾層而遭受主管機關強制拆除之不利益。而原告當初是因系爭房屋有夾層設計,方決意購買系爭房屋,且被告亦係以系爭房屋為夾層屋作為促銷重點,據此,該夾層顯然欠缺契約預定之效用,且於交易上係屬重要事項,應屬民法第354條第1項所定之瑕疵,原告自得依民法第359條之規定解除契約。故原告於以臺中大隆路郵局第OOO號存證信函通知被告,以系爭房屋具有上開瑕疵為由,主張解除兩造間之買賣契約,自屬合法有據,被告自應返還原告上開所支出之買賣價金及相關費用等語。
六、聲明:被告應連帶給付原告6,103,000元,及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息;訴訟費用由被告共同負擔;原告願供擔保,請准宣告假執行。

貳、被告方面:
一、本案系爭房屋銷售當時業已為成屋並非預售屋,且系爭房屋當時為公司做為銷售之樣品,銷售當時都明令銷售人員應告知夾層屋屬二次施作,非原核准圖說之設計,且依現場夾層屋之高度來看,一般人也可輕易看出非屬樓中樓設計。再者,樓中樓設計在產權登記文件上是可以顯現出來的,惟如上所述,本案是屬成屋,買受人可輕易從建物謄本上所記載之方式及其面積知悉夾層屋非屬合法建物,而無保存登記甚明。因此,原告主張被告所屬之簽約人員丁○○於銷售當時告知夾層是屬合法建物,誠屬令人不可思議。蓋被告三令五申,銷售人員必須向客戶解說夾層屋為二次施作,銷售人員故意隱瞞不為告知,已屬事態嚴重,焉有客戶詢問之時竟為不實之陳述,如此做法根本有違常情。按夾層屋之施作是為客戶增加使用上之空間,依被告公司之立場,無需隱瞞,蓋有需求者自會購買,因為夾層屋之面積不用進入買賣建坪計算,卻又可以享有實際建坪之使用,對於資金不足無法承購更多房間之需屋者而言,並不會排斥,因此被告公司並無隱瞞夾層屋為二次施作之必要。
二、其次,詳如原告所提原證五之廣告內容來看,廣告標語「買房子永遠少一個房間」並提到「創意空間」四字,任何人從廣告中都可以知悉此為二次施作之面積,並非在買賣面積範圍內。尤其如上所述,本案是屬成屋買賣,任一買受人在現場上從其所購買之總坪數來看,皆可知悉此「創意空間」即利用挑高所做之夾層,豈會是屬於買賣坪數範圍?畢竟買多少坪會有多大之室內空間,在成屋是可以判斷的,而如上所述,被告公司也無需隱瞞。
三、被告公司於系爭買賣糾紛發生後,即向丁○○訊問是否有故意為不實陳述之情事,據銷售人員丁○○表示,業已向原告明確表示夾層屋是屬二次施作之面積,並不計算在買賣坪數範圍內,原告可能面臨景氣下滑致資金短絀,或認為房價下跌而無意承買,而再以不知夾層屋為合法建物為由,達到解約還款之目的。第查,夾層屋非屬保存登記範圍內之建坪,在報章媒體早已報導多次,一般消費者早已知悉,倘若本案屬於預售屋,並未有成屋可以參觀,或者本案之廣告,其上載有「創意空間」等文字,原告未曾見過,此時原告主張並不知悉夾層屋為非法之建物,或許被告公司應自我檢討,然而如原告所提起訴狀之說明,不僅已見到「創意空間」之廣告,心中豈能無疑「創意空間」是不是已表示非屬保存登記之建坪,否則何需以「創意空間」來稱呼它?再者,在原告親口向銷售人員詢問夾層屋之屬性,銷售人員會向其答稱其為合法之建物,被告公司也實難相信,如果說原告是主張沒有向銷售人員詢問,而因此銷售人員並沒有為進一步解說,或許還有可能。銷售人員在客戶直接詢問之下,而故意為不實之陳述,令人無法置信。
四、聲明:原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。願供擔保,請准宣告免為假執行。

參、兩造爭執與不爭執事項:
一、兩造不爭執事項:
(一)原告前向被告買受系爭房地,並於97年4月21日與被告簽訂系爭房地產買賣契約。
(二)被告之廣告中有「創意空間」、「唯一創意空間,你的家永遠比別人多1 房,4米2挑高空間,
讓你擁有整層大主臥的尊貴或專屬書房、視聽室等魔術空間」、「超值,買1層送1層」等詞句。
(三)系爭建物內確有夾層設計,且未經依法核准設計。
(四)原告業已於臺中大隆路郵局第OOO號存證信函通知被告總誼建設有限公司,以系爭房屋具有違法
施作夾層之瑕疵為由,主張撤銷被詐欺及錯誤意思表示,並主張解除兩造間之買賣契約。
二、兩造爭執事項:
(一)原告是否受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約?
(二)原告簽訂系爭買賣契約,有無意思表示錯誤之情事?
(三)原告是否得以系爭房屋有瑕疵為由,解除系爭買賣契約?

肆、得心證之理由:
一、原告是否受被告詐欺而為簽訂系爭買賣契約之意思表示?
(一)原告主張被告銷售系爭房屋,以「唯一創意空間,你的家永遠比別人多1房,4米2挑高空間,讓你擁有整層大主臥的尊貴或專屬書房、視聽室等魔術空間」、「超值,買1層送1層」等廣告文宣,輔以銷售人員之說明,使原告誤認係爭房屋得合法施作夾層云云,固據其提出廣告影本為證,被告亦不爭執有該廣告之內容。惟觀諸原告提出之廣告內容,被告於上開廣告文宣中固有上開文字之記載,然該廣告內容並無隻字片語論及「夾層屋」係屬合法建物之內容,則就該被告所宣傳之廣告內容觀之,尚難遽認係屬詐術之行使
(二)雖原告又主張被告所屬之簽約人員丁○○表示,此夾層係屬合法之建物,並提出設計圖樣以供參酌,然此為被告所否認,且查證人即被告所屬之簽約人員丁○○於本院審理時具結證稱:「(有無銷售系爭房地?銷售經過?)有。大約在九十七年五月間,原告二人來看屋,因為是成屋,所以我就帶看現場很多戶房屋,原告看屋很久,從早上十點到晚上七點,當天就看了空屋、實品屋,做了比較,當天晚上他們就選擇要買系爭房屋,當天都是我接待的。接待過程我有表示是現況交屋,且表示二次工程是沒有登記在權狀裡面。原告二人有問我二次施工是否是合法,我說二次施工是算裝潢部分,如果沒有人告發,是不會被拆除,原告二人沒有表示什麼,因為那天談的重點內容都是在談價錢。」、「(就二次施工部分,原告二人與你還有談到什麼?)無。」、「(當天晚上有無簽約?)有支付定金十萬元,並開立收據。原告二人就離開,後來當天晚上又回來換車位,我們有給他換車位,本來是買機械車位,後來換成平面車位,因為平面、機械車位價格不一樣,所以價錢有重寫,寫完之後就回去了,當天晚上就沒有再過來,當天有約定過二週後要簽約,即六月份簽約。後來簽約時我、代書有在場,原告二人都有在場,簽約當天,我同時有帶看其他戶的房屋,我有聽到二次施工的部分,原告二人有問代書,二次施工要不要緊,代書有解釋給原告二人聽,解釋內容我不清楚,因為還在接洽其他客戶,當天簽約有順利簽約,並簽立本票。」、「(簽約當天原告有無問你二次施工的問題或請你提出資料?)無。」、「(簽約之後?)原告二人帶了家人來看屋幾次,我遇到了三次。三次一直問我裝潢的東西要擺哪裡,沒有問到二次施工的問題。也沒有要我提出什麼資料給他們。」等語(詳見本院卷第56頁),而原告亦自承:「下定金當天我們有問證人二次施工是否合法,證人說這是裝潢,我又問二次施工是否會被拆,證人說二次施工除非有人去告發,否則不會被拆。」等語(詳見本院卷第57頁正面)。是證人丁○○既已告知原告該夾層設計屬於二次施工,除非有人去告發,否則不會被拆等情,則原告顯可知悉該夾層有被拆除之可能,是原告主張銷售人員向其等表示該夾層部分係屬合法云云,尚難採信。
(三)雖證人即原告己○○之胞妹廖oo於本院審理時具結證稱:「(你是否知道原告二人有買坐落台中市南屯區○○○路1018號8樓之11?)知道。原告訂了以後有告知我,我 有去看房子。我是和原告二人去看,有遇到被告公司的銷售小姐陳小姐,我去了二次,第一次是簽約前,第二次是簽約後,都有遇到陳小姐,原告二人簽約時我沒去。我第一次去看時,我詢問陳小姐說這房子蓋得很特別,很少看到蓋這樣子,陳小姐回答說這是經過設計的,是合法的。我第二次去時是帶建築裝潢的師傅去,與陳小姐只有交談如何裝潢的事情。這二次原告二人有與陳小姐交談,我聽到他們在談裝潢的事情,細節部分我沒注意聽。」,然查,證人廖oo既為原告己○○之胞妹,其證詞已難期公允,且證人丁○○既已向原告等人告知夾層設計屬於二次施工,除非有人去告發,否則不會被拆等情,其言詞已足以使人知悉該二次施工並非合法,又豈會復向廖oo表明該夾層之設計係屬合法?證人廖怡文此部分證詞亦有可疑。況證人廖oo並非系爭買賣契約之當事人,則縱認證人丁○○確有向證人廖oo為上開表示,其表意之對象為廖怡文,並非系爭買賣契約之當事人即原告,原告亦不得以此作為受詐欺之依據。
(四)準此,原告主張其係受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約乙節,即無足採
二、原告簽訂系爭買賣契約,有無意思表示錯誤之情事?
(一)查原告於本院審理時自承:
「買賣簽約之前我們有打電話給消保官,消保官有告知是否合法都是以有無權狀來判斷,因被告都說有權狀,也說會給我們權狀。」等語(詳見本院卷第72頁反面),則原告於簽約時實已知悉夾層部分是否合法,係以該部分面積是否列入權狀而定;再參以證人即當時辦理過戶手續之代書戊○○於本院審理時具結證稱:「系爭契約書是我經手的。系爭契約書是我在九十七年四月二十一日處理的,我是被告公司處理該社區買賣之負責代書,原告是買受永春東路一0一八號八樓之十一建物,對於九十七年四月二十一日之前數天,二造是否也有約定要簽約,但因條件未談妥,所以沒有簽成等事實,我不太確定,但九十七年四月二十一日二造在系爭房地所在地的不動產接待中心才簽成,當時現場有原告、我、被告公司的女性銷售人員,在簽約當時我會把系爭房地的面積、買賣金額及其他約定先作重點說明,之後把契約書其他條文解釋給原告聽,我也有解釋權狀的面積是不含夾層的面積,夾層的部分是屬於裝潢的部分,也是屬於二次施工,原告聽完後有質疑二次施工夾層的面積沒有在權狀的面積裡面,我當場有拿權狀影本(尚登記為被告公司所有)給原告看,且有試算原告買受建物面積及將來會實際過戶給原告的面積,之後二造就簽約了。我當天有聽到被告公司銷售人員向原告說二次施工夾層部分的面積不會算在權狀面積裡面,原告有質疑,銷售人員有表示二次施工是創造出來的面積,所以沒有算在權狀裡面。簽約當天我提供契約書及權狀影本給原告閱覽。我有告知原告等交屋及過戶後才會一併把權狀正本交給原告。後續辦理過戶及付款手續,原告也都沒再向我要求提出資料或質疑。」等語(詳見本院卷第71頁反面),足見告於97年4月21日簽訂系爭買賣契約時,業已親眼目睹系爭建物權狀之影本,且亦已知悉二次施工夾層部分的面積不會算在權狀面積內,則兩相佐證,原告陳稱其不知上開夾層設計部分係屬違法乙節,實難採信。
(二)雖原告猶主張
當時建物登記面積確實不包含夾層部分面 積,伊等乃再次質疑,銷售小姐即表示夾層部分另有一張權狀云云。然證人即當時辦理過戶手續之代書戊○○則具結證稱:「夾層或二次施工部分,在買賣中我們一般都會說這個是創造出來的面積,不在建物權狀裡面,我沒有印象看到原告提出從網路上列印的資料,我也沒有回答二次 施工是否合法均如網路上所言是非法的,我也沒有印象聽到銷售小姐說二次施工就是二次裝潢,並非違法,我也沒有說二次施工就如銷售小姐所言,我也沒有聽到銷售小姐有說夾層部分尚有另外一張權狀及下次要向公司調給原告看。」等語,是原告主張上開情事,已乏證據佐證。況查,一般房屋買賣情形,對於房屋價金部分,往往是以權狀上之坪數乘以每坪之單價計算之,觀諸兩造簽訂之房地產買賣契約書第2條,就建物面積部分記載71.51平方公尺、附屬建物記載陽台部分為12.3平方公尺、雨遮部分為3.06平方公尺、共同使用部分記載面積7458.42平方公尺,持分441/100000,並無夾層面積之記載;而原告於本院審理時復自承:「當初買賣是以房子的坪數計算買賣價金,建物房子的坪數為36.23坪,買賣價金之計算另以書狀補呈。另買賣價金除了以坪數計算外,對於夾層部分二造合意加50或52萬元,平面停車位另外計算95萬元。」等語(詳見本院卷第117頁反面),則原告自稱購得之建物坪數,適與房地產買賣契約書上記載之面積相符『計算式:[71.51+12.3+3.06+(7458.42×441÷100000)]×0.3025= 36.23』,亦見兩造當時計算買賣價金時,並未將夾層部分之面積乘以每坪單價,作為計算價金之基準,顯見原告於訂約當時,確已知悉夾層部分之面積並未計入權狀面積甚明。
(三)綜上,原告主張其因不知上開夾層設計部分係屬違法,而有意思表示錯誤情事,亦難憑信
三、原告是否得以系爭房屋有瑕疵為由,解除系爭買賣契約
(一)查被告業已自承系爭建物內確有夾層設計,且前開夾層之設計並未事先向主管機關提出申請,系爭建物確有瑕疵存在,固屬無誤。然按買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責,民法第355條第1、2項規定甚明。查原告於訂約時業已知悉上開夾層設計部分係屬違法乙節,業經本院認定於前,則買受人即原告於契約成立時,既已知悉系爭建物有前述之瑕疵,出賣人即被告自不負擔保之責。況縱認原告並不知此瑕疵之存在,然夾層之興建或隔層之裝修是否屬違章建築,應依相關建築法令而為認定,依任何人不得因不知法律而免除責任之法理,原告本應自行瞭解法令之規定,原告未預為查詢清楚,難謂無重大過失(最高法院49 年台上字第2544號判例參照),且夾層屋之相關糾紛,早經媒體多方報導,原告主張不知夾層二次施工為違法,亦顯有重大過失,而兩造所訂買賣契約,又未有出賣人保證該夾層部分絕無拆除危險之記載,原告自不得主張瑕疵擔保責任。是原告以系爭房屋有瑕疵為由,解除系爭買賣契約,已無理由。
(二)系爭土地及房屋買賣契約二者間具不可分之關係,性質上屬於聯立契約。再按解除權之行使,應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者,前項意思表示,應由其全體或向其全體為之,民法第258條第1、2項亦有明文。本件原告固於97年9月12日以臺中大隆路郵局第01245號存證信函通知被告總誼公司,以系爭房屋具有
違法施作夾層之瑕疵為由,並主張解除兩造間之買賣契約。然系爭買賣當事人其出賣人有被告二人,惟觀之前開存證信函所示,原告僅對被告總誼公司為解除契約之意思表示,亦違前開民法第258條第2項之規定,難認該信函業已合法解除系爭契約。
(三)職是,原告主張業以系爭房屋有瑕疵為由,解除系爭買賣契約,亦無理由。
四、綜上所述
原告依不當得利之法律關係,請求被告連帶給付原告6,103,000元,及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息,為無理由,應予駁回。又原告之訴既經駁回,其假執行之聲請,因失所附麗,併予駁回。

中  華  民  國  oo  年  oo   月  oo  日